杜锋律师，上海工程建筑律师，现执业于上海市恒业律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

承租土地使用权的单位应该如何进行价格评估

很多人的手中都有土地使用证，有了土地使用证也就意味着我们对这块土地有了使用权，当然，也可以选择租赁出去给别人用，而租用这块土地的人需要缴纳租金给出租者，并且可以按照规定使用这块土地，那么租土地使用权的单位应该如何进行价格评估，接下来就为大家介绍一下。

承租土地使用权的单位应该如何进行价格评估

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。

估价思路

承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。

估价方法

租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。

承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。

出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。

承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。

土地使用权类型有哪些

1.划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2.出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的年限。取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。

商标权评估方法有哪些,评估程序是怎么的

商标权评估方法有哪些,评估程序是怎么的

在商标权评估中，经常使用的方法有三种：

1.重置成本法;，即在现有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作为商标权评估价值的一种方法。它需要把商标权主体的有关广告宣传、售前售后服务附加值、有关的公益救济性捐赠等累加起来作为商标权的评估值。

但是这种方法，其实是不符合商标权的准则的，商标权具有专有性，这种方法无形的破坏了商标权的专有性。

2.收益现值法，即以特定商标在有效期内的预期收益作为商标权的评估值。根据我国商标法的规定，注册商标的有效期为10年，期满可以续展，续展没有次数的限制。即商标权人只要遵守法律规定，可以永远拥有商标权。收益现值法的评估，只在注册商标的有效期内进行评定，有其一定的局限性。没有反映出该商标连续使用、注册的实际情况。

3.市场比较法;，即通过市场调查，选择一个或几个与被评估商标相同或相似的商标作为比较对象，分析比较对象的交易价格和交易条件，进行对比调查，估算出评估商标价值的方法。这种方法在实践中操作很困难，因为特定的商标权的交易是不公开的，双方所成交的项目及条件常常不为他人所知：即使有些商标权的交易信息可以获知，但可比性出入很大。因为每个企业的规模、赢利、产品质量、经营管理水平、售后服务和广告宣传等存在很大差异，无法做出科学、合理的资产对比和评估。

商标权评估程序

商标权评估可按下列程序进行：

明确评估目的，评估目的即商标权发生的经济行为。从商标权转让方式来说，可以分为商标权转让和商标权许可使用。商标权转让是指转让方放弃商标权，转归受让方所有，实际上是商标所有权出售。商标许可使用则是拥有商标权的商标权人在不放弃商标所有权的前提下，特许他人按照许可合同规定的条款实施商标特许使用权。商标权转让方式不同，评估价值也不一样。一般来说，商标所有权转让的评估值高于商标权许可使用的评估值。

向委托方搜集有关资料;搜集的资料包括：

1.委托方概况；经营业绩。

2.商标概况，包括商标注册有关的法律性证件、注册时间、注册地点、注册证书号、保护内容、商标的适用范围、商标的种类、商标的法律诉讼情况、商标的知名度、商标有无其他协议等。

3.商标产品的历史、现状与展望，包括市场环境、同行业情况、商标产品的信誉、市场占有率情况等。

4.商标的广告宣传等情况。

5.委托方未来经营规划。

6.未来财务数据预测，包括：

生产、销售预测；

成本费用预测；

损益预测。

7.相关产业政策、财税政策等宏观经济政策对其影响。

市场调研和分析;主要内容包括：

1.产品市场需求量的调研和分析。

2.商标现状和前景的分析。

3.商标产品在客户中的信誉、竞争情况的分析。

4.商标产品市场占有率的分析。

5.财务状况分析，主要分析判断商标产品现有获利能力，为未来收益发展趋势预测提供依据。

6.市场环境变化的风险分析。

7.其他相关信息资料的分析。

确定评估方法，搜集确定有关指标;商标权评估较多采用收益法，收益法评估商标权主要是分析确定收益额、折现率和收益期限三项指标。收益额、折现率的分析测算前面己述及，不再赘述。收益期限的确定是商标权评估时十分重要的问题。确定商标权未来获利期限的依据是其获得超额收益的时间，注册年限仅供分析参考，不应作为直接依据。

计算、分析、得出结论，完成评估报告。

在实际生活中，企业的很多各种大量活动都需要对商标权进行评估。事实上，对商标进行评估，不仅有利于企业摸清自己的家底，而且还有利于企业确定未来的发展战略。但是直到目前，我国仍有企业对商标权评估的作用不了解。对于想要进行商标权评估的企业建议咨询相关专业律师，也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。