杜锋律师，上海工程建筑律师，现执业于上海市恒业律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

怎样召开临时业主大会

　　怎样召开临时业主大会呢下面跟着一起来了解一下吧。阅读完以下内容，一定会对您有所帮助的。

　　一、怎样召开临时业主大会

　　中规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：

　　２０％以上业主提议的；

　　发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定。一般是一事一议。

　　二、业主投票权规定

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　上海中指出，住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权３０》的，应对其投票权予以限定。

　　三、业主大会的决定

　　业主大会应当有物业管理区域内持有ｌ／２以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权ｌ／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　四、业主大会的备案

　　业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的３０日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。

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前期物业管理费规定是怎么样的

　　一、物业管理费是什么

　　物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

　　物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。

　　二、前期物业管理费规定是怎么样的

　　物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

　　第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

　　第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

　　第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

　　第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

　　三、物业管理费的构成

　　1、商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：

　　公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施

　　聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

　　公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

　　购买或租赁必需的机械及器材的支出。

　　物业财产保险及各种责任保险的支出。

　　垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

　　清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

　　公共区域植花、种草及其养护费用。

　　更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

　　聘请律师、会计师等专业人士的费用。

　　节日装饰的费用。

　　管理者酬金。

　　行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

　　公共电视接收系统及维护费用。

　　其他为管理而发生的合理支出。

　　2、另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。

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