杜锋，国际工程、 海外投资与并购高级律师,现执业于上海市恒业律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

业主人数和票权数如何计算

在业委会选举及会议决议中，业主人数和票权数的计算是重中之重，国务院制定的未明确规定，2009年3月1日及2009年10月1日起施行的予以明确：第二十二条规定面积和业主人数按照下列方式确定： 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。 建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

第九条 规定：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

总人数，按照前项的统计总和计算。

建设部业主大会规程

　　建设部业主大会规程是什关于这一问题，整理了以下相关资料供您参考，下面跟着一起来了解下。

　　第一条

　　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据，制定本规程。

　　第二条

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第三条

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　第四条

　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第五条

　　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第六条

　　筹备组应当做好下列筹备工作：

　　确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　参照政府主管部门制订的示范文本，拟定和；

　　确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款、、、项的内容应当在首次业主大会会议召开１５日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第七条

　　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

　　第八条

　　筹备组应当自组成之日起３０日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　第九条

　　业主大会履行以下职责：

　　制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　选聘、解聘物业管理企业；

　　决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十条

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十一条

　　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十二条

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　２０％以上业主提议的；

　　发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　第十三条

　　业主委员会应当在业主大会会议召开１５日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　第十四条

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

　　第十五条

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

　　第十六条

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议３日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第十七条

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

　　第十八条

　　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第十九条

　　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十条

　　业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任１人，副主任１—２人。

　　第二十一条

　　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　遵守国家有关法律、法规；

　　遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　具有一定组织能力；

　　具备必要的工作时间。

　　第二十二条

　　业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　第二十三条

　　业主委员会履行以下职责：

　　召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　监督业主公约的实施；

　　业主大会赋予的其他职责。

　　第二十四条

　　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十五条

　　经１／３以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第二十六条

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第二十七条

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十八条

　　业主委员会任期届满２个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起１０日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十九条

　　经业主委员会或者２０％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告