杜锋，国际工程、 海外投资与并购高级律师,现执业于上海市恒业律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

中国应尽快推出物业税

　　近日，有消息称政府将会出台房地产行业中长期规划，来振兴目前低迷的房地产行业。不过从目前的形势看，即便房地产进入国务院产业振兴规划，也很难改变行业短期内继续下行的趋势。

　　现在正是住房制度改革的好时机，中国必须重新思考和制定符合国情的住房制度，而不能延续过去掠夺式的开发政策。未来的住宅政策首先要实现公平，其次需有可持续性。中国截至目前的一次性土地出让金制度应该终结。这个制度让地方政府有动力抬高土地出让价格，开发商在房价上升周期依靠囤地就可以获得巨额收益，而那些先富起来的人们提前购买和投资住宅的做法，让他们获得超额的回报，这也变相鼓励了市场投机和炒作。除了国有土地增值收益大量流失到开发商和富人手里外，唯一需要支付更高成本的是穷人和后来者。

　　尽管中央政府看到了楼市的不可持续性，并试图从供给和购买环节给予弱势群体补贴，以拉动经济增长为目的刺激交易，如决定向中低收入者提供小户型的廉价住宅，目前也有购房退税的呼声，这有利于中产阶级。但是，这些看似利益倾斜的政策只是暂时的，更不足以解决中国面临的历史性的地产危局。中国经济从快车道转轨到慢车道为住房制度改革提供了机遇，而改变不公平现状需要尽快推出物业税。

　　物业税意味着如果你有足够的购买力，你可以购买好地段、大面积或多套住宅，但是，你必然为此付出更多资产税，还必须为房价上涨付费而不是只得好处，因为税额将随房价上涨而上涨。物业税不仅可以抑制房价上涨，鼓励人们购买中小户型而自动调整市场供应结构，防止投资和投机，也可以实现税收“劫富济贫”的作用，是一个公正的制度安排。

　　物业税推出之前的已售住宅，已缴纳全部的土地出让金。从全国来看，公务员阶层是房屋自有率最高，在一些二三线城市，甚至一家庭拥有多套是普遍现象，因为既有此前的福利分房，也有内部集资购房等，成本很低，是住宅改革收益较大的群体；其次，即先富起来的住宅投资者，投资获超额收益。因此，针对已购住宅，应大幅提高转让收益税，并推出租金收益税及空置税等，以便于在新老政策衔接上实现集体公正。

　　推出物业税的主要阻力是地方政府不愿意放弃土地财政，但若不取消土地财政，住宅市场将永远是畸形和扭曲的。因此，中央政府要尽快建立流转税、所得税和财产税三大税类，并完善财政转移支付体系，及时推出物业税，这也鼓励地方政府更有动力搞好城市建设和完善公共设施，以推动房价上涨，在此过程中获得更多物业税。

　　目前地产交易环节的税费成本过高，甚至接近房价成本的一半左右。如果推出持有环节的物业税，则必须大幅降低和取消交易环节的税费，这意味着，物业税的推出，不仅消灭了土地财政，也大幅降低了地产交易税收，这两项几乎是所有城市财政的主要来源。因此，地方政府必定阻拦这种细水长流式的税收政策，以支持自己任期内各种经济活动。我们认为，中国住宅市场在当前政策环境中，已经到了一个不可持续的临界点，而中央政府有必要大胆推出物业税等降低房价与维护公平的改革。

物业费怎么算才合法

　　物业费怎么算才合法关于这一问题，整理了以下相关资料供您参考，下面跟着一起来了解下。

　　一、小区物业费包括哪些

　　由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同，对物业管理费的核算，是物业管理公司财务部门的一项重要工作，也是小区业主应该关注的。下面具体分析，物业管理费应该包括哪些。

　　物业管理费一般由哪些项目构成

　　１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；

　　２、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　３、物业管理区域清洁卫生费用；

　　４、物业管理区域绿化养护费用；

　　５、物业管理区域秩序维护费用；

　　６、办公费用；

　　７、物业管理企业固定资产折旧；

　　８、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　９、经业主同意的其它费用；

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　　哪些不能算入物业管理费

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　对于公共水电费，一般不包含在小区物业管理费中。但是小区物业管理合同上也可以另行约定物业管理费用，所以具体情况还是要研究物业合同。

　　二、物业费怎么算才合法

　　物业管理费如何确定

　　物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。

　　物业管理费确定原则

　　物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。

　　物业管理费必须明码标价

　　物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

　　上文就是对于物业费怎么算才合法的相关解答，政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。总的来说，物业管理费具体包含的项目和确定的标准都是有一些国家的具体规定的。